Hogyan működik az építési hitel a gyakorlatban?
Az építési hitel egy speciális célú, ingatlanfedezet mellett nyújtott jelzáloghitel. A legfontosabb különbség egy normál lakáshitelhez képest az, hogy míg a hagyományos vásárlásnál a teljes hitelösszeget egy összegben utalják át a tranzakció végén, addig az építési hitelnél a folyósítás szakaszosan, készültségi fokokhoz igazodva történik.
Amikor beadod az igénylést, a bank megbíz egy független értékbecslőt, aki két fontos értéket határoz meg:
- A telek jelenlegi forgalmi értékét: Ez képezi a hitel kezdeti fedezetét.
- A leendő ingatlan várható jövőbeni értékét: A tervek és a költségvetés alapján megbecsülik, mennyit fog érni a ház, ha teljesen elkészül. A bank a hitel maximális összegét a várható jövőbeni érték alapján számítja ki.
A szakaszos folyósítás elve és a műszaki mérföldkövek
A bank nem előlegezi meg a pénzt a még el nem végzett munkákra. A folyósítási folyamat egy szigorú körforgásból áll: építkezel – elersz egy mérföldkövet – a bank ellenőrzi – utalja a következő részletet.
A folyamat lépései általában a következők:
- Önerő beépítése: Első lépésként mindig a saját tőkédet (az önerőt) kell beépítened a telekbe és a házba. A bank csak akkor utalja az első hitelrészletet, ha az önerőből vállalt munkálatok igazolhatóan elkészültek.
- Műszaki mérföldkövek (készültségi fokok): Az építkezést a költségvetési tervben szakaszokra osztjátok. Ilyen fázis lehet például az alapozás, a szerkezetkész állapot (falak és tető), a nyílászárók beépítése és a gépészeti alapcsövezés, a belső vakolás és burkolás, végül pedig a használatbavételi engedély megszerzése.
- Helyszíni szemle (értékbecslői ellenőrzés): Amikor elkészültél egy adott szakasszal, bejelented a banknak, hogy elérted a tervezett készültségi fokot. A bank kiküldi az értékbecslőt, aki a helyszínen fotókkal dokumentálja a haladást. Ha mindent rendben talál a benyújtott tervekhez és a költségvetéshez képest, a bank folyósítja a következő szakaszra szánt hitelrészletet.
Telekvásárlás finanszírozása vs. építési szakasz
Gyakori kérdés, hogy magát a telket meg lehet-e vásárolni építési hitelből. A válasz igen. A bankok többsége kínál olyan kombinált konstrukciót, ahol az igényelt hitel egy része a telek megvásárlására szolgál, a fennmaradó rész pedig magát az építkezést finanszírozza.
Ha már eleve van saját telked, az hatalmas előny. Ebben az esetben a telek értéke automatikusan beszámít a saját erőbe (önerőbe). Például, ha a telek ér 15 000 000 Ft-ot, és a ház felépítése további 60 000 000 Ft-ba kerül, a teljes projektérték 75 000 000 Ft. A meglévő telek miatt a szükséges saját erőd egy jelentős részét (vagy akár az egészét) már teljesítetted is a bank felé.
A műszaki ellenőr és a banki értékbecslő közötti különbség
Sokan összekeverik ezt a két szerepkört, pedig feladataik és érdekeik teljesen eltérőek:
| Szempont | Banki értékbecslő (Műszaki szakértő) | Műszaki ellenőr (Független szakértő) |
|---|---|---|
| Ki bízza meg? | A finanszírozó bank bízza meg és küldi ki. | Te, azaz az építtető bízod meg. |
| Kinek az érdekét képviseli? | A bank biztonságát és a fedezet értékét védi. | A te érdekeidet képviseli a kivitelezővel szemben. |
| Mi a fő feladata? | Ellenőrzi, hogy a készültségi fok eléri-e a tervezettet, és a beépített anyagok értéke megegyezik-e a költségvetéssel. | Ellenőrzi az építési naplót, felügyeli a szerkezeti és esztétikai minőséget, a technológiai előírások betartását. |
| Kötelező-e? | Ingyenes lakossági hitel esetén is minden folyósítási szakasz előtt szemle van. | Egyszerű bejelentéshez és generálkivitelezéshez törvényileg kötelező vagy erősen ajánlott. |
A banki értékbecslő nem fogja megvizsgálni, hogy a beton minősége megfelelő-e, vagy hogy a falak tökéletesen függőlegesek-e. Ő csak azt nézi, hogy a falak állnak-e, és a tető rajta van-e a házon. A minőségellenőrzés a te műszaki ellenőröd kizárólagos feladata és felelőssége.
A hitel elbírálásának alapvető feltételei
Ahhoz, hogy a bank jóváhagyja az építési hitedet, nem elegendő a személyes hitelképességed (jövedelem, KHR-státusz). A bank az építési projektet mint önálló „üzleti tervet” is részletesen elemzi. Az alábbi dokumentumok és feltételek elengedhetetlenek a folyamathoz:
- Részletes költségvetési terv (Költségvetés): Ez a projekt pénzügyi gerince. A bank által biztosított formanyomtatványon tételesen, szakaszokra bontva kell megadnod az anyag- és munkadíjakat. Fontos, hogy a költségvetésnek reálisnak kell lennie. Ha túl alacsony összeget írsz be (például azért, hogy papíron kisebb önerő is elég legyen), a banki kockázatelemzők visszadobják a tervet az alultervezés veszélye miatt. Félnek ugyanis attól, hogy félkész állapotban elfogy a pénzed, a ház befejezetlen marad, így a bank nem jut hozzá a teljes értékű fedezethez.
- Kivitelezői szerződés és tervek: Csatolnod kell a jogerős építési engedélyt vagy az egyszerű bejelentés megtörténtét igazoló dokumentumot, valamint az építészeti terveket. Ha generálkivitelezővel dolgozol, a vállalkozási szerződést is be kell mutatnod.
- E-napló (Elektronikus Építési Napló): Magyarországon az építkezések megkezdését és folyamatát kötelezően dokumentálni kell az online e-naplóban. A bank a folyósítások előtt ellenőrizheti az e-napló bejegyzéseit is.
Jövedelmi elvárások és a JTM szabályok 2026-ban
A jövedelmed terhelhetőségét a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által meghatározott Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) szabályozza. A 2026. júniusi adatok és a hatályos MNB rendelet alapján a legfontosabb JTM szabályok a következők:
- Jövedelmi küszöbérték: A magasabb terhelhetőségi kategória határa nettó 800 000 Ft havi jövedelem.
- Hitel törlesztőjének korlátja (legalább 10 évre fixált vagy végig fix kamatozású forinthitelek esetén):
- Ha az igazolt nettó jövedelmed 800 000 Ft alatt van, a havi törlesztőrészletek összege nem haladhatja meg a nettó jövedelmed 50%-át.
- Ha a nettó jövedelmed elérheti vagy meghaladhatja a 800 000 Ft-ot, a havi törlesztőrészlet a jövedelmed maximum 60%-a lehet.
- Zöld hitelcél kedvezmény: Amennyiben az építendő ház megfelel a szigorú energiahatékonysági (zöld) követelményeknek, és a kamat fixálása legalább 10 évre szól, a JTM korlát a jövedelem nagyságától függetlenül egységesen 60%-ig terjedhet.
A JTM számításakor a bankok az összes meglévő hiteled (személyi kölcsön, hitelkártya-keret, folyószámlahitel) törlesztőjét is figyelembe veszik. Éppen ezért az építkezés előtt érdemes lezárni a használaton kívüli hitelkereteket.
Hitelfedezeti Mutató (HFM) és az Önerő mértéke
A jogszabályi előírások szerint lakáscélú jelzáloghitel felvételekor a hitel összege nem haladhatja meg a fedezetül bevont ingatlan (illetve az épülő ház jövőbeni) forgalmi értékének 80%-át. Ez azt jelenti, hogy alapesetben legalább 20% önerővel kell rendelkezned.
Megjegyzés
Fiatal, első lakásukat szerző igénylők esetében a bankok – saját belső szabályzatuk függvényében – akár 10% önerő mellett is nyújthatnak hitelt (azaz a hitelfedezeti arány elérheti a 90%-ot). Ez azonban rendkívül szigorú egyedi bírálat alá esik.
Milyen költségekre kell felkészülnöd?
Az építési hitel igénylése során számos olyan kezdeti és járulékos költség merül fel, amelyekkel előre kalkulálnod kell. Íme a legfontosabb tételek (a 2026. júniusi piaci átlagok alapján):
- Értékbecslési és műszaki szemle díjak: A kezdeti értékbecslés díja körülbelül 40 000 – 60 000 Ft. Mivel a szakaszos folyósítás miatt az értékbecslőnek minden fázis végén ki kell mennie ellenőrizni, a helyszíni szemlékért alkalmanként további 20 000 – 30 000 Ft-ot kell fizetned. Ha 5 szakaszból áll az építkezés, ez önmagában több mint 100 000 Ft plusz költséget jelent.
- Közjegyzői díj: A hitelszerződést közokiratba kell foglalni. A közjegyzői munkadíj a hitelösszeg nagyságától függ, általában 50 000 és 150 000 Ft között alakul.
- Folyósítási díj vagy jutalék: A bankok a hitelösszeg 0,5% - 1%-át is felszámíthatják folyósítási jutalékként, bár sok esetben ezt promóciós jelleggel elengedik.
- Földhivatali költségek: A jelzálogjog bejegyzése és a tulajdoni lapok lekérése alkalmanként néhány ezer forintos tétel.
- Biztosítási díjak: Az építkezés alatt kötelező az úgynevezett építés-szerelési biztosítás (CAR biztosítás) megkötése, amely a félkész épületet védi a viharkároktól, lopásoktól vagy rongálástól. A használatbavétel után ez alakul át hagyományos lakásbiztosítássá.
Útmutató az építési hitel igénylési folyamatához
Az építési hitel igénylése egy több hónapos projekt, amely precíz előkészítést igényel. A folyamatot az alábbi nyolc jól elkülöníthető lépésre lehet bontani:
- 11. Tervezés & előkészítés
- 22. Hitelbírálat & jóváhagyás
- 33. Szerződéskötés & közjegyző
- 44. Önerő beépítése
- 55. Helyszíni szemle igénylése
- 66. Első részlet folyósítása
- 77. További építési szakaszok
- 8. Használatbavétel & utolsó részlet
1. Lépés: Tervezés és a szükséges dokumentumok összegyűjtése
Mielőtt a bankba mész, a terveződdel készíttessétek el a részletes tervdokumentációt. Töltsd ki a banki költségvetési adatlapot. Gyűjtsd össze a személyes dokumentumokat (munkáltatói igazolás, NAV jövedelemigazolás, bankszámlakivonatok). Szükséged lesz a telek 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapjára és a térképmásolatra is.
2. Lépés: Hitelbírálat és döntés
A bank a beadott dokumentumok és a jövőbeni értékbecslés alapján elvégzi a kockázatelemzést. Ez a folyamat általában 4-6 hetet vesz igénybe. Ha mindent rendben találnak, a bank kiállítja a hitelígérvényt vagy a jóváhagyó határozatot.
3. Lépés: Szerződéskötés és a közjegyzői okirat aláírása
A hitelszerződés aláírása után el kell látogatnod egy közjegyzőhöz, aki egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozatba foglalja a megállapodást. Ezt követően a földhivatalnál bejegyzik a bank jelzálogjogát a telekre (és a leendő felépítményre).
4. Lépés: A saját erő (önerő) beépítése
Az építkezést a saját pénzedből kell elkezdened. Minden számlát és teljesítési igazolást tegyél el, mert bár a bank elsősorban a készültségi fokot ellenőrzi, bizonyos konstrukcióknál (különösen a támogatott hiteleknél) kötelező bemutatni az önerő elköltését igazoló számlákat is.
5. Lépés: Helyszíni szemle kezdeményezése
Amikor elérted a költségvetésben rögzített első műszaki mérföldkövet (például a szerkezetkész állapotot), írásban kell kérned a banktól a műszaki ellenőrzést. Az értékbecslő néhány napon belül kimegy a helyszínre, ellenőrzi és lefotózza az elkészült elemeket.
6. Lépés: Az első hitelrészlet folyósítása
Miután az értékbecslő megerősítette a készültségi fokot, és a bank jóváhagyta a jelentést, az első hitelrészletet átutalják a bankszámládra. Ebből a pénzből tudod elkezdeni a következő építési szakaszt.
7. Lépés: További építési szakaszok teljesítése
Ez a ciklus ismétlődik minden egyes fázisnál: építesz a kapott hitelrészletből, eléred a következő mérföldkövet, kihívod a becsüsöt, majd megkapod a következő összeget.
8. Lépés: Használatbavételi engedély bemutatása és az utolsó részlet kifizetése
Az építkezés végén be kell mutatnod a hatósági bizonyítványt vagy a használatbavételi engedélyt, amely igazolja, hogy a ház lakható és a terveknek megfelelően épült fel. A bank az utolsó hitelrészletet (amely gyakran egyfajta visszatartott garanciális összeg, a teljes hitel 5-10%-a) csak ezen dokumentumok és a földhivatali épületfeltüntetés bemutatása után utalja ki.
Hogyan kezeld a költségtúllépést?
Az építkezések egyik legfőbb törvényszerűsége, hogy a végösszeg szinte soha nem annyi lesz, mint amennyit az első költségvetésben terveztél. Az építőanyag-árak ingadozása, a váratlan műszaki problémák vagy a kivitelezési csúszások könnyen megdobhatják a kiadásokat.
Tipp
A költségvetés tervezésekor kötelezően kalkulálj egy legalább 15-20%-os biztonsági tartalékkal (pufferrel). Ha a becsült építési költség 60 000 000 Ft, a pénzügyi keretedet úgy alakítsd ki, mintha a ház 70 000 000 - 72 000 000 Ft-ba kerülne.
Ha az építkezés közben fogy el a pénzed, rendkívül nehéz helyzetbe kerülhetsz. A bankok nem szívesen módosítják a hitelösszeget felfelé a folyamat közben. Ilyenkor megoldás lehet egy szabad felhasználású személyi kölcsön bevonása, a Babaváró hitel igénybevétele (ha még nem vettétek fel), vagy végső esetben egy másik ingatlan pótfedezetként történő felajánlása, amellyel növelhető a hitelkeret.
Hogyan válaszd ki a megfelelő generálkivitelezőt?
A rosszul megválasztott kivitelező az építési hitel szempontjából is katasztrófát jelenthet. Ha a vállalkozó csúszik a munkával, a banki rendelkezésre tartási idő lejárhat, és a folyósítás leállhat.
- Ellenőrizd a cég hátterét: Nézd meg a céget az ingyenes állami cégjegyzékben (e-cegjegyzek.hu) és a NAV adatbázisában. Nincs-e végrehajtás vagy felszámolási eljárás alatt? Rendelkezik-e megfelelő létszámú bejelentett munkaerővel?
- Kérj referenciákat: Ne csak fotókat nézz! Kérd el korábbi ügyfelek elérhetőségét, és ha teheted, látogass el egy olyan házhoz, amelyet 2-3 éve adtak át. Kérdezd meg a tulajdonost a tapasztalatairól.
- Részletes és fixáras szerződést köss: A szerződésben pontosan rögzítsétek a műszaki tartalmat és a határidőket. A fizetési ütemezést próbáld meg hozzáigazítani a banki folyósítási szakaszokhoz. Soha ne fizess előre nagyobb összeget olyan munkáért, ami még nem készült el!
A csúszások és határidők kezelése a bank felé
Az építési hitelszerződésekben a bank meghatározza a rendelkezésre tartási időt. Ez az az időszak (általában a szerződéskötéstől számított 24-36 hónap), amely alatt le kell hívnod a teljes hitelösszeget, és be kell fejezned az építkezést.
Ha látod, hogy a kivitelező csúszása vagy anyaghiány miatt nem fogsz beleférni a határidőbe, még a rendelkezésre tartási idő lejárta előtt jelezd ezt a banknak, és indítványozd a szerződés módosítását (határidő-hosszabbítást). Ha ezt elmulasztod, a bank egyoldalúan felmondhatja a hitelt, vagy leállíthatja a további folyósításokat, ami az építkezés leállásához vezet.
Gyakorlati döntési csekklista építkezőknek
Mielőtt aláírnád az építési hitelszerződést, menj végig ezen a csekklistán, hogy megbizonyosodj a felkészültségedről:
- Tisztázott tulajdonviszonyok: A telek 100%-ban a te (vagy az adóstársaid) tulajdonában van, és tehermentes?
- Helyi építési szabályzat (HÉSZ): Megbizonyosodtál a helyi önkormányzatnál a beépíthetőségi százalékról, a maximális építménymagasságról és az egyéb helyi megkötésekről?
- Reális költségvetés: A költségvetési terved tartalmazza a 15-20%-os tartalékkeretet a váratlan kiadásokra?
- Megbízható műszaki ellenőr: Kiválasztottad a tőled és a kivitelezőtől is független műszaki ellenőrt, aki képviseli az érdekeidet?
- Önerő likviditása: A saját erőd valóban azonnal mozgósítható készpénzben vagy már beépített anyagokban áll rendelkezésre?
- JTM-puffer: Kiszámoltad, hogy a törlesztőrészlet emelkedése vagy esetleges kamatváltozás esetén is kényelmesen tudod-e fizetni a részleteket a nettó jövedelmedből?
- Számlavezetés és kedvezmények: Utánafontoltál, hogy melyik banknál kapsz kamatkedvezményt, ha oda utalod a jövedelmedet?
Konkrét építési hitel példakalkuláció
Hogy lásd, miként alakulnak a számok a valóságban, nézzünk meg egy részletes, életszerű példát egy családi ház felépítésére vonatkozóan. Az alábbi számítások a 2026. júniusi piaci adatok figyelembevételével készültek.
A projekt paraméterei:
- Tervezett ház: 110 négyzetméteres hasznos alapterületű, korszerű, alacsony energiaigényű családi ház.
- Telek értéke (már megvan, tehermentes): 15 000 000 Ft (ez teljes egészében önerőnek számít).
- Építési költségvetés (anyag + munkadíj + 15% biztonsági tartalék): 65 000 000 Ft.
- Összes projektérték (telek + építés): 80 000 000 Ft.
- Rendelkezésre álló készpénz (további önerő): 15 000 000 Ft.
- Összes önerő (telek + készpénz): 30 000 000 Ft.
- Szükséges hitelösszeg: 50 000 000 Ft.
A hitel kondíciói (Piaci kamatozású, 10 éves kamatperiódusú lakáshitel):
- Futamidő: 20 év (240 hónap).
- Kamat (2026. júniusi átlagos prémium ajánlat alapján): 6,10% (éves fix kamat az első 10 évre).
- THM (Teljes Hiteldíj Mutató): 6,28%.
Pénzügyi ütemezés az építkezés alatt (18 hónapos építési szakasz):
Az építkezés ideje alatt (rendelkezésre tartási idő) a bank még nem kéri a tőke törlesztését. Ezt az időszakot türelmi időnek nevezzük. Ekkor csak az addig ténylegesen folyósított hitelösszeg után felhalmozódott kamatot kell fizetned havonta.
- Önerő beépítése (0. - 5. hónap): Elköltöd a 15 000 000 Ft készpénzedet. Elkészül az alapozás és a felmenő falak egy része. A banktól még nem kaptál pénzt, így a havi törlesztőd 0 Ft.
- I. Folyósítási szakasz (Szerkezetkész állapot tetővel - 6. hónap): Az értékbecslő jóváhagyja a készültséget, a bank folyósít 15 000 000 Ft-ot. Ettől kezdve a havi kamattörlesztésed: kb. 76 250 Ft.
- II. Folyósítási szakasz (Vakolás és gépészet - 10. hónap): Elkészülnek a belső vezetékek és a vakolás. A bank újabb 15 000 000 Ft-ot folyósít (összesen már 30 000 000 Ft-nál járunk). A havi kamattörlesztésed megemelkedik: kb. 152 500 Ft-ra.
- III. Folyósítási szakasz (Befejező munkák előtt - 14. hónap): Elkészülnek a burkolatok és a festés. A bank újabb 15 000 000 Ft-ot utal (összesen 45 000 000 Ft folyósítva). A havi fizetnivalód: kb. 228 750 Ft.
- IV. Folyósítási szakasz (Használatbavétel után - 18. hónap): Megkapod a használatbavételi engedélyt, az épületet feltüntetik a földhivatalban. A bank kiutalja az utolsó, visszatartott 5 000 000 Ft-ot is. Ezzel a teljes 50 000 000 Ft-ot lehívtad.
Törlesztési szakasz (A 19. hónaptól):
Az építkezés befejeződött, a türelmi idő lefutott. Megkezdődig az anuitásos (egyenlő havi részletű) törlesztés, ahol már a tőkét is törleszted a kamat mellett.
- Havi fix törlesztőrészlet (a 10 éves kamatperiódus végéig): 361 200 Ft.
- Szükséges minimális nettó jövedelem (adóstársakkal együtt): A 361 200 Ft-os törlesztő a JTM korlát alapján (50%-os korlátot feltételezve) elméletileg minimum nettó 722 400 Ft igazolt jövedelmet igényel, de a bankok a gyakorlatban legalább nettó 800 000 - 900 000 Ft havi jövedelmet várnak el a biztonságos hitelezéshez.
A fenti számítások kizárólag illusztrációs célt szolgálnak, az egyedi kamatok és díjak a hitelképességedtől és a bankok aktuális hirdetményeitől függően változhatnak.
Gyakori kérdések
1. Lehet-e építési hitelt igényelni CSOK Plusz támogatással együtt?
Igen, a CSOK Plusz kifejezetten igényelhető új családi ház építésére is. Ebben az esetben a hitel kamata a teljes futamidő alatt államilag támogatott, fix 3%-os lesz. Az építési hitel szakaszos folyósítási szabályai a CSOK Plusz esetében is érvényesek: a bank itt is készültségi fokok szerint, utólagosan utalja a támogatott hitelösszeget, és a költségvetés legalább 70%-át számlákkal kell igazolnod. Ráadásul a második vállalt gyermek születésétől kezdve gyermekenként 10-10 millió forint tartozáselengedést is igényelhetsz a tőketartozásodból.
2. Hány százalékban kell számlával igazolni az építkezés költségeit?
Ez nagyban függ attól, hogy támogatott vagy piaci hitelt veszel-e igénybe.
- Államilag támogatott hitelek (pl. CSOK Plusz, Falusi CSOK): A jogszabály előírja, hogy a bank által elfogadott teljes építési költségvetés legalább 70%-át hivatalos, saját névre kiállított számlákkal kell igazolnod.
- Piaci alapú építési hitelek: A bankok saját hatáskörben döntenek. Egyes bankoknál egyáltalán nincs számlabenyújtási kötelezettség, mert a folyósítást kizárólag a helyszíni szemle során megállapított műszaki készültségi fokhoz kötik. Más bankok piaci hitelnél is kérhetik a költségvetés 50-70%-ának számlás igazolását. Fontos tudni, hogy az 5%-os áfa-visszatérítés igénybevételéhez mindenképpen be kell mutatni a számlákat az adóhatóság felé.
3. Mi az az épületfeltüntetés, és miért elengedhetetlen a hitel lezárásához?
Az épületfeltüntetés az a földhivatali eljárás, amely során az újonnan felépült ház felkerül a hivatalos térképmásolatra, és saját helyrajzi számot (vagy a telek alatti alrészletet) kap. Amíg ez nem történik meg, a ház jogilag nem létezik, csak egy üres telek szerepel a nyilvántartásban. A bankok az építési hitel utolsó részletét szinte minden esetben visszatartják addig, amíg be nem mutatod a földhivatal által lepecsételt, épületfeltüntetést tartalmazó tulajdoni lapot és térképmásolatot.
4. Mi történik, ha a kivitelező csúszása miatt kicsúszom a határidőből?
Ha az építkezés elhúzódik, és közeledik a hitelszerződésben meghatározott rendelkezésre tartási idő vége (ami általában 2-3 év), azonnal fel kell venned a kapcsolatot a bankoddal. Írásban kell kérned a rendelkezésre tartási idő meghosszabbítását. A bankok általában engedélyezik a hosszabbítást (egyszeri alkalommal 6-12 hónapra), de ennek szerződésmódosítási díja van, és bizonyos esetekben újra lefolytathatják a jövedelemvizsgálatot vagy kérhetnek egy frissített költségvetést. Ha nem kéred időben a hosszabbítást, a bank leállíthatja a folyósítást, és a már kiutalt összegeket azonnal visszaigényelheti.
5. Felhasználható-e a Babaváró hitel önerőként az építési hitelhez?
Igen, a Babaváró hitel kiválóan használható önerőként, de figyelembe kell venni az MNB szigorú adósságfék-szabályait. Ha a Babaváró hitelt és az építési hitelt 90 napon belül igényli a házaspár, akkor a Babaváró összegének maximum 75%-a számít önerőnek, a fennmaradó 25%-ot a bankok meglévő hiteltartozásként (azaz terheltségként) kezelik a JTM számításakor. Ha a Babaváró hitel felvétele és az építési hitel igénylése között több mint 90 nap telik el, akkor a Babaváró teljes összege (2026-ban akár 11 000 000 Ft) 100%-ban önerőnek minősülhet.
6. Hogyan kell törleszteni a hitelt, amíg még épül a ház?
Az építkezési szakasz alatt (amíg a bank folyamatosan utalja a részleteket) úgynevezett türelmi időszak áll fenn. Ebben a fázisban nem kell elkezdened a tőketartozás visszafizetését. Csak a már ténylegesen folyósított hitelrészletek után számított ügyleti kamatot és a kapcsolódó kezelési költségeket kell fizetned havonta. Emiatt a havi kiadásod az építkezés elején nagyon alacsony lesz, és fokozatosan emelkedik majd, ahogy egyre több hitelrészletet hívsz le. A teljes törlesztőrészletet (tőke + kamat) csak azután kell fizetned, hogy a teljes hitelt folyósították, és a ház megszerezte a használatbavételi engedélyt.
7. Házilagos kivitelezésnél (kalákában) is kaphatok építési hitelt?
Bár a házilagos vagy részben házilagos kivitelezés (amikor nem egy generálkivitelező építi a házat kulcsrakészen, hanem magad szervezed a szakikat, vagy családtagok segítségével dolgozol) olcsóbb lehet, a bankok szempontjából ez sokkal kockázatosabb. Egyes bankok egyáltalán nem nyújtanak hitelt generálkivitelezői szerződés nélkül. Azok a pénzintézetek, amelyek engedélyezik a házilagos építkezést, szigorúbb feltételeket szabnak meg:
- Megkövetelik egy felelős műszaki vezető (FMV) alkalmazását, aki aláírásával igazolja a munkálatok szakszerűségét.
- Magasabb saját erőt (önerőt) várhatnak el.
- Szigorúbban ellenőrzik a benyújtott költségvetés realitását, hiszen a lakossági építtetők gyakran hajlamosak alulbecsülni a munkaerő és az anyagok valós piaci árait.