Az Otthon Start Program lényege és alapvető paraméterei
Az Otthon Start Program egy olyan államilag kamattámogatott lakáshitel, amelyet kifejezetten az első lakásukat megvásárolni vagy felépíteni kívánó magánszemélyek számára hoztak létre. A kamattámogatás lényege, hogy az állam átvállalja a piaci kamat egy jelentős részét, így az ügyfél által fizetendő kamat (ügyleti kamat) a teljes futamidő alatt fixen legfeljebb 3% marad. Ez óriási biztonságot jelent, hiszen a havi törlesztőrészleted a futamidő 10., 20. vagy 25. évében is pontosan ugyanannyi lesz, mint a folyósításkor, függetlenül attól, hogyan változik a jegybanki alapkamat vagy a piaci környezet.
A hitel főbb jellemzői:
- Végig fix kamat: Legfeljebb 3% a teljes futamidő alatt.
- Maximális hitelösszeg: 50 000 000 Ft (ennél kisebb összeg is igényelhető, a minimális hitelösszeg bankonként eltérő lehet, de általában 1 000 000 Ft).
- Maximális futamidő: 25 év (300 hónap).
- Kedvezményes önerő-követelmény: Első lakásvásárlóként az MNB adósságfék-szabályai alapján akár már 10% önerő meglétével is igényelhető a hitel, a hagyományos piaci hiteleknél megszokott 20% helyett.
Konkrét példák és kalkulációk (2026. júniusi adatok alapján)
Ahhoz, hogy pontosan lásd, mekkora pénzügyi előnyt jelent ez a konstrukció a piaci hitelekkel szemben, nézzünk meg két valósághű példát. A számításokhoz a 2026 júniusában elérhető átlagos, 6,5%-os piaci lakáshitel-kamatot vettük alapul.
1. Példa: Használt budapesti lakás vásárlása
Tételezzük fel, hogy egy fiatal egyedülálló vagy egy pár megvásárol egy 50 négyzetméteres használt budapesti lakást 45 000 000 Ft értékben (900 000 Ft/m² négyzetméterárral, ami megfelel a m²-ár korlátnak). Első lakásvásárlóként kihasználják a 10%-os önerő lehetőségét.
- Ingatlan vételára: 45 000 000 Ft
- Szükséges önerő (10%): 4 500 000 Ft
- Igényelt hitelösszeg: 40 500 000 Ft
- Futamidő: 20 év (240 hónap)
| Jellemző | Otthon Start Program (3%-os fix kamat) | Piaci lakáshitel (6,5%-os fix kamat) | Különbség (Megtakarítás) |
|---|---|---|---|
| Havi törlesztőrészlet | 224 613 Ft | 301 968 Ft | 77 355 Ft / hó |
| Teljes visszafizetendő összeg | 53 907 120 Ft | 72 472 320 Ft | 18 565 200 Ft |
Amint a táblázatból látszik, a 3%-os támogatott hitel választásával havonta több mint 77 000 Ft-ot tarthatsz a zsebedben, a futamidő alatt pedig összesen több mint 18,5 millió forintot takarítasz meg.
2. Példa: Új családi ház építése megyeszékhelyen
Egy pár családi házat szeretne építeni egy megyeszékhelyen, melynek tervezett bekerülési költsége (telekkel együtt) 100 000 000 Ft. Saját megtakarításuk és a telek értéke összesen 50 000 000 Ft, a hiányzó részt a maximális Otthon Start hitellel fedezik.
- Ingatlan bekerülési értéke: 100 000 000 Ft
- Önerő (saját erő + telek): 50 000 000 Ft
- Igényelt hitelösszeg (maximum): 50 000 000 Ft
- Futamidő: 25 év (300 hónap)
| Jellemző | Otthon Start Program (3%-os fix kamat) | Piaci lakáshitel (6,5%-os fix kamat) | Különbség (Megtakarítás) |
|---|---|---|---|
| Havi törlesztőrészlet | 237 106 Ft | 337 603 Ft | 100 497 Ft / hó |
| Teljes visszafizetendő összeg | 71 131 800 Ft | 101 280 900 Ft | 30 149 100 Ft |
Ebben a forgatókönyvben a havi megtakarítás eléri a 100 000 Ft-ot, a futamidő végére pedig több mint 30 millió forinttal kell kevesebbet visszafizetni a banknak, mint egy piaci hitel esetében. Ez a pénzügyi különbség akár egy újabb ingatlan önerőalapja vagy komoly családi megtakarítás is lehet.
Ki jogosult a támogatott hitelre? (Személyi feltételek)
Bár az Otthon Start Program nem követeli meg a gyermekvállalást vagy a házasságot, szigorú személyi feltételeknek kell megfelelned, hogy megkaphasd az állami kamattámogatást.
-
Első lakástulajdon megszerzése (10 éves szabály): A támogatást kizárólag olyan személy (vagy párok esetén személyek) igényelheti, akinek az igénylés pillanatában és az azt megelőző 10 évben nem volt 50%-ot meghaladó tulajdoni hányada belföldi lakóingatlanban (lakóház, lakás).
- Kivétel 1: Ha a korábbi tulajdonrészed kizárólag öröklés útján keletkezett, és nem haladja meg az 50%-ot.
- Kivétel 2: Nem zár ki a támogatásból, ha rendelkezel/rendelkeztél tulajdonrésszel, de az adott ingatlan értéke (az elidegenítéskor vagy a tulajdonszerzéskor) bizonyíthatóan nem érte el a 15 000 000 Ft-ot.
- Kivétel 3: Ha az ingatlanod természeti katasztrófa miatt lakhatatlanná vált vagy megsemmisült.
-
Társadalombiztosítási (TB) jogviszony: Az igénylőnek (vagy adóstársak esetén least az egyik félnek) rendelkeznie kell legalább 2 éves folyamatos TB-jogviszonnyal. Folyamatosnak akkor minősül a jogviszony, ha a munkaviszonyok közötti megszakítás nem haladja meg a 30 napot.
- Külföldi TB: Külföldön szerzett biztosítási időszak is beszámítható a 2 évbe, azonban szigorú feltétel, hogy az igénylést megelőző utolsó 180 napban már a magyar TB-rendszerben kell biztosítottnak lenned (pl. magyarországi bejelentett munkahely vagy egyéni vállalkozás révén).
-
Állampolgárság és lakcím: Magyar állampolgárok, vagy az Európai Gazdasági Térség (EGT) tagállamainak azon állampolgárai igényelhetik, akik rendelkeznek magyarországi lakóhellyel (lakcímkártyával) és regisztrációs igazolással.
-
Tiszta múlt: Követelmény a büntetlen előélet és a köztartozás-mentesség (NAV igazolással kell tanúsítani, hogy nincs adótartozásod). Ezen kívül az igénylő nem szerepelhet a KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) negatív adóslistáján sem aktív, sem passzív státusszal.
Milyen ingatlanra vehető fel a hitel?
Nem minden ingatlan alkalmas az Otthon Start hitel fedezetéül. A jogszabály az alábbi korlátokat határozza meg:
- Ingatlanérték-korlátok: A megvásárolni vagy építeni kívánt ingatlan értéke nem haladhatja meg az alábbi összegeket:
- Társasházi lakás esetén: maximum 100 000 000 Ft.
- Családi ház, tanya vagy birtokközpont esetén: maximum 150 000 000 Ft.
- Négyzetméterár-korlát: Az ingatlan bruttó vételára osztva a hasznos alapterülettel nem haladhatja meg az 1 500 000 Ft/m² értéket. (Például egy 40 m²-es lakás vételára maximum 60 000 000 Ft lehet. Ha a vételár 62 000 000 Ft, a négyzetméterár 1 550 000 Ft/m² lesz, így a lakás kiesik a támogatásból).
- Ingatlan elhelyezkedése: Kizárólag Magyarország területén fekvő, lakóingatlan besorolású ingatlanra adható. Fontos változás, hogy 2026. január 1-től már külterületi és zártkerti ingatlanok (pl. zártkerti lakóházak, üdülők) is finanszírozhatók a programban, amennyiben azok lakhatásra alkalmasak, és a banki értékbecslő azokat megfelelő fedezetnek minősíti.
Jövedelmi szabályok és a JTM (2026-os szabályozás)
Mivel támogatott hitelről van szó, a bankoknak kötelezően alkalmazniuk kell a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adósságfék-szabályait, azon belül is a Jövedelemarányos Törlesztési Mutatót (JTM).
Fontos
2026. január 1-jétől a jövedelmi küszöbérték a korábbi 600 000 Ft-ról 800 000 Ft-ra emelkedett. Ez határozza meg, hogy a jövedelmed mekkora része fordítható hiteltörlesztésre.
Mivel az Otthon Start Program hitelének kamata a teljes futamidő alatt fix (20-25 évre rögzített), az alábbi JTM-korlátok érvényesek a nettó igazolt havi jövedelemre (adóstársak esetén a jövedelmek összeadódnak):
| Havi nettó jövedelem (összesen) | Maximális JTM limit (visszafizetési arány) |
|---|---|
| 800 000 Ft alatt | 50% |
| 800 000 Ft-tól | 60% |
Gyakorlati példa: Ha egy vegyes jövedelmű pár összesített nettó jövedelme 750 000 Ft (azaz 800 000 Ft alatt van), akkor a havi törlesztőrészletük maximum 375 000 Ft lehet (az összes meglévő hitelük törlesztőjével együtt). Egy 40,5 millió forintos Otthon Start hitel havi 224 613 Ft-os törlesztője így kényelmesen belefér a JTM-be, feltéve, hogy nincs más aktív hitelük (pl. személyi kölcsön vagy autóhitel) vagy ki nem használt hitelkártya-keretük.
A hitelfelvétel járulékos költségei
Bár a kamat fix 3%, a hitelfelvétel során számolnod kell egyszeri és folyamatos kiegészítő költségekkel is:
- Előtörlesztési díj: Ha a futamidő alatt extra összeget fizetsz be, vagy végtörleszted a hitelt, a bank maximum 1%-os díjat számíthat fel az előtörlesztett összegre vonatkozóan.
- Értékbecslési díj: Az ingatlan felmérése és értékelése során felmerülő díj, általában 40 000 - 60 000 Ft közötti összeg (sok bank ezt akció keretében visszatéríti).
- Közjegyzői díj: A bank és a közted létrejött hitelszerződést közokiratba kell foglalni. A díjszabás jogszabályban rögzített, a hitelösszegtől függ, általában 60 000 - 130 000 Ft.
- Földhivatali költségek: Tulajdoni lap lekérése (Takarnet rendszerből kb. 3 000 Ft), valamint a jelzálogjog és az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésének díja (12 600 Ft vagy soron kívüli eljárásban több).
- Lakásbiztosítás: A bankok kötelezően előírják az ingatlanra a tűz- és elemi károkra szóló vagyonbiztosítást, melynek kedvezményezettje a hitel erejéig a bank lesz. Ennek havi díja az ingatlan méretétől és elhelyezkedésétől függően 3 000 - 8 000 Ft.
Hogyan zajlik a folyamat? Útmutató lépésről lépésre
A támogatott hitel igénylése a kereskedelmi bankokon keresztül történik. Az állam a keretrendszert és a kamattámogatást biztosítja, de a hitelbírálatot és a folyósítást a kiválasztott pénzintézet (pl. OTP, Erste, MBH, K&H, Gránit, Raiffeisen) végzi a saját belső kockázatértékelési szabályai alapján.
- 11. Banki előminősítés & JTM ellenőrzés
- 22. Megfelelő ingatlan kiválasztása
- 33. Adásvételi szerződés megkötése
- 44. Dokumentumok & TB igazolás beszerzése
- 55. Hitelkérelem benyújtása a bankhoz
- 66. Értékbecslés elvégzése
- 77. Hitelbírálat & Döntés
- 88. Közjegyzői okirat aláírása
- 9. Önerő megfizetése & Folyósítás
1. lépés: Tájékozódás és előzetes hitelbírálat (Előminősítés)
Még mielőtt kiválasztanád az ingatlant, keresd fel a bankokat vagy egy független hitelszakértőt. Kérj előzetes hitelképességi vizsgálatot. Így pontosan megtudhatod, mekkora hitelösszegre vagy jogosult a jövedelmed alapján (JTM), és nem ér meglepetés a vásárlás során.
2. lépés: Az ingatlan kiválasztása és ellenőrzése
Győződj meg arról, hogy az ingatlan megfelel a program feltételeinek: a vételár lakásnál max. 100 millió Ft, háznál max. 150 millió Ft, és a bruttó négyzetméterár nem haladja meg az 1,5 millió Ft-ot. Kérd le az ingatlan tulajdoni lapját, és ellenőrizd, hogy nincsenek-e rajta olyan bejegyzések, amelyek akadályozhatják a hitelfelvételt (pl. rendezetlen tulajdonjog, végrehajtási jog).
3. lépés: Adásvételi szerződés megkötése
Az adásvételi szerződésben (vagy építés esetén a kivitelezési szerződésben) kötelezően rögzíteni kell, hogy a vételár egy részét az Otthon Start Program keretében igényelt támogatott hitelből egyenlíted ki. A szerződés aláírásakor általában ki kell fizetned a foglalót (ez általában a vételár 10%-a).
4. lépés: A dokumentumok összegyűjtése
Gyűjtsd össze az igényléshez szükséges papírokat (lásd a lenti ellenőrző listát). Különösen fontos a TB-jogviszony igazolás, amelyet a Kormányhivataltól kell kikérned, és nem lehet 30 napnál régebbi.
5. lépés: A hitelkérelem benyújtása
A kitöltött igénylőlapokat és az összegyűjtött dokumentumokat nyújtsd be a kiválasztott bankhoz.
6. lépés: Értékbecslés
A bank megbíz egy független értékbecslőt, aki személyesen szemlézi az ingatlant, fotókat készít, és megállapítja annak piaci és hitelbiztosítéki értét. Ez általában 5-10 munkanapot vesz igénybe.
7. lépés: Hitelbírálat és döntés
A bank ellenőrzi a beküldött dokumentumokat, az értékbecslő szakvéleményét és a JTM-mutatót. Pozitív bírálat esetén a bank hitelígérvényt vagy szerződéstervezetet állít ki. A bírálati idő jogszabály szerint lakásvásárlásnál maximum 15 munkanap az értékbecslés elkészültétől számítva.
8. lépés: Szerződéskötés és közjegyzői okirat
Aláírjátok a hitelszerződést a bankban, majd el kell látogatnod egy közjegyzőhöz, aki előtt aláírod az egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozatot (közjegyzői okirat). Ez a bank számára a hitel azonnali végrehajthatóságát biztosítja.
9. lépés: Folyósítás
Miután kifizetted a teljes önerőt a vevőnek (a bank csak az önerő teljes megfizetése után utal), bemutatod a közjegyzői okiratot, és megkötöd a lakásbiztosítást, a bank átutalja a hitelösszeget az eladó (vagy építés esetén a kivitelező) számlájára.
Az Otthon Start Program összehasonlítása más lakáscélú támogatásokkal
Ha lakásvásárlás előtt állsz, fontos látnod, hogyan viszonyul az Otthon Start Program a piacon elérhető többi népszerű konstrukcióhoz. Az alábbi táblázat segít a gyors áttekintésben:
| Szempont | Otthon Start Program | CSOK Plusz | Falusi CSOK | Piaci lakáshitel |
|---|---|---|---|---|
| Kamat | Fix max. 3% | Fix max. 3% | Fix max. 3% (hitelrész) | Piaci (2026-ban kb. 6-7%) |
| Házasság feltétel? | Nem | Igen (új házasok) | Igen (hitelhez) | Nem |
| Gyermekvállalás? | Nem | Igen (legalább 1 vállalt) | Igen (meglévő/vállalt) | Nem |
| Felső korhatár | Nincs | Feleség max. 30 év | Nincs | Nincs (bankfüggő) |
| Max. hitelösszeg | 50 000 000 Ft | 15-50 000 000 Ft | 10-15 000 000 Ft | Nincs elvi limit |
| Min. önerő | 10% | 10% | 10% vagy 20% | 20% (első lakásnál 10%) |
| Bérbeadható? | Igen | Nem (10 évig bentlakás) | Nem (10 évig bentlakás) | Igen |
Hogyan kombinálhatod a programot más támogatásokkal?
Bár az Otthon Start önmagában is kiváló lehetőség, más állami támogatásokkal és hitelekkel kombinálva még könnyebbé teheti az indulást.
1. Kombinálás a Babaváró hitellel
A Babaváró hitel egy kamatmentes, szabad felhasználású kölcsön (2026-ban maximum 11 000 000 Ft összegig), amely házaspárok számára érhető el.
- Önerőként történő beszámítás: Az MNB szabályai szerint, ha a Babaváró hitelt és a lakáshitelt 90 napon belül igényled, a Babaváró összegének 75%-a számít önerőnek, a fennmaradó 25% pedig hiteltartozásnak minősül.
- Példa: Ha felveszel 11 000 000 Ft Babaváró hitelt, abból 8 250 000 Ft önerőnek minősül a lakáshitelnél. Ha egy 45 000 000 Ft-os lakást vásárolsz (ahol a 10%-os megengedett önerő elvárás 4 500 000 Ft), a Babaváró hitel önmagában teljesen fedezi a szükséges saját erőt, és még készpénzed is marad az egyéb induló költségekre (illeték, közjegyző).
2. Kombinálás a CSOK Plusszal
Ha fiatal házaspár vagytok és gyermeket terveztek, érdemes megvizsgálni a CSOK Plusz és az Otthon Start együttes igénylését is. Bár mindkettő hitel kamata fix 3%, a CSOK Plusz mellé gyermekek születése esetén tartozásleírás (a 2. gyermektől 10-10 millió Ft) jár, és az illetékmentesség is garantált. Ha a CSOK Plusz keretében elérhető maximális hitelösszeg (pl. 1 gyermek vállalása esetén 15 millió Ft) nem elegendő a vágyott ingatlan megvásárlásához, a hiányzó részt kiegészíthetitek az Otthon Start hitellel, elkerülve a drágább piaci hiteleket.
Lehetséges buktatók, amikre nagyon figyelned kell!
Bár a 3%-os lakáshitel rendkívül csábító, számos olyan szabály és rejtett buktató van, amely meghiúsíthatja az igénylést vagy később komoly anyagi veszteséget okozhat.
Figyelem
A 10%-os önerő csapdája: Sokan azt hiszik, hogy ha az MNB engedi a 10% önerőt első lakásvásárlóknál, akkor a bankok automatikusan folyósítják a vételár 90%-át hitelként. Ez nem így van! A bankok saját értékbecslést végeznek. Ha az értékbecslő a 45 milliós vételárú lakást csak 40 millióra értékeli, a bank a 40 millió 90%-át (azaz 36 milliót) fogja meghitelezni. Ebben az esetben neked nem 4,5 millió önerőre lesz szükséged, hanem 9 millióra! Mindig legyen legalább 15-20% likvid pénzed (készpénz vagy Babaváró) az ilyen helyzetekre.
- A négyzetméterár szigorú felső korlátja: A bruttó 1 500 000 Ft/m²-es limit kőkemény szabály. Ha az ingatlanod m² ára akár csak 1 501 000 Ft-ra jön ki az adásvételi szerződés szerint, a bank kénytelen elutasítani a kamattámogatást, és csak piaci kamatozású hitelt ajánlhat fel.
- Az 5 éves elidegenítési és terhelési tilalom: Az állam javára bejegyzett tilalom miatt a vásárlástól számított 5 éven belül nem adhatod el a lakást, és nem terhelheted meg újabb hitellel a Kormányhivatal jóváhagyása nélkül. Ha mégis eladod az ingatlant és nem veszel másikat (amelyre átjegyeznék a támogatást), a kapott kamattámogatást egy összegben, büntetőkamattal növelten vissza kell fizetned az államnak.
- A TB-jogviszony megszakadása: A 2 éves TB-jogviszonynak folyamatosnak kell lennie. Ha a két munkahelyed közötti váltás során 30 napnál hosszabb ideig voltál munkanélküli (vagy nem fizetted magad után a járulékot), a 2 éves időszak számlálója nullázódik, és elölről kell kezdened a várakozást.
Gyakorlati döntési csekklista
Mielőtt belevágnál a folyamatba, fusd át ezt a gyors csekklistát, hogy felmérd a felkészültségedet:
- Biztosan nem volt az elmúlt 10 évben 50%-ot meghaladó tulajdonrészem lakóingatlanban (vagy ha igen, az értéke 15 millió Ft alatt maradt)?
- Megvan a Kormányhivatal által igazolható, 2 éves folyamatos TB-jogviszonyom, és az utolsó 180 napot Magyarországon dolgoztam le?
- Rendelkezem legalább a vételár 10-15%-ának megfelelő önerővel, plusz nagyjából 1-1,5 millió forinttal az egyéb induló költségekre (közjegyző, illeték, banki díjak, költözés)?
- A kiválasztott lakás/ház vételára és négyzetméterára belefér a törvényi keretekbe (lakás max. 100M, ház max. 150M, négyzetméterár max. 1,5M Ft/m²)?
- A havi nettó jövedelmem (és az adóstársamé) elbírja a havi törlesztőrészletet a JTM-szabályok szerint (azaz a törlesztőnk nem haladja meg a bevételünk 50%-át, vagy 800 ezer Ft feletti jövedelem esetén a 60%-át)?
- Lekértem és ellenőriztem a KHR státuszomat, hogy biztosan tiszta-e a hitelmúltam?
Készülj fel időben, és az alábbi listát követve ellenőrizd, hogy minden papírod megvan-e a banki benyújtás előtt:
- Személyazonosító okmányok: Érvényes személyi igazolvány (vagy útlevél/jogosítvány), lakcímkártya és adóigazolvány (adóigazoló jel).
- TB-jogviszony igazolása: A Kormányhivatal (Egészségbiztosítási Pénztár) által kiállított, 30 napnál nem régebbi hatósági bizonyítvány a minimum 2 éves folyamatos biztosítási jogviszonyról.
- Jövedelemigazolások:
- Alkalmazottak esetén: 30 napnál nem régebbi, cégszerűen aláírt munkáltatói igazolás.
- Vállalkozók esetén: NAV jövedelemigazolás az előző lezárt üzleti évről.
- Utolsó 3 havi lakossági bankszámlakivonat (minden oldal, ahová a jövedelem érkezik).
- NAV köztartozás-mentes igazolás: Igazolás arról, hogy nincs adótartozásod (az Ügyfélkapun keresztül díjmentesen lekérhető az KOMA rendszerből).
- Erkölcsi bizonyítvány: Hatósági bizonyítvány a büntetlen előéletről (szintén lekérhető online).
- Ingatlan dokumentumai:
- 30 napnál nem régebbi, hiteles tulajdoni lap (a bank is le tudja kérni).
- Társasházi alaprajz vagy családi háznál hivatalos térképmásolat.
- Aláírt adásvételi szerződés.
- Nyilatkozatok: A bank által biztosított első lakásszerzői és egyéb kötelező nyilatkozatok kitöltve, aláírva.
1. Igényelhetem a hitelt egyedülállóként is, vagy mindenképpen szükséges házastárs vagy adóstárs bevonása?
Igen, az Otthon Start Programot egyedülállóként is teljes mértékben igénybe veheted. Nincs szükség házasságra vagy regisztrált élettársi kapcsolatra, és gyermekvállalást sem ír elő a program. A döntő tényező az, hogy az önálló jövedelmed elegendő legyen a törlesztőrészlet biztonságos fizetésére az MNB JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) szabályai szerint. Amennyiben a jövedelmed önmagában kevés a bank hitelbírálata során, természetesen bevonhatsz adóstársat (például a szüleidet vagy a partneredet), ami növeli a hitelképességedet.
2. Mi történik, ha már rendelkezem egy kisebb tulajdonrésszel egy korábban örökölt lakásban? Ez kizár a programból?
Nem feltétlenül. A program szabályozása kifejezetten megengedi a korábbi ingatlantulajdont bizonyos kivételes esetekben. Nem minősül akadálynak, ha az igényléskor vagy az azt megelőző 10 évben szerzett tulajdonjogod kizárólag öröklés vagy ajándékozás útján keletkezett, és a tulajdoni hányadod az adott ingatlanban nem haladja meg az 50%-ot. Szintén nem zár ki a programból, ha a tulajdonrészed ugyan 100%-os volt, de az ingatlan értéke a tulajdonszerzéskor vagy az eladásakor igazolhatóan 15 000 000 Ft alatti volt.
3. Bérbe adhatom a megvásárolt lakást, vagy kötelező nekem is ott laknom?
Igen, a lakás bérbeadása megengedett! Ez az egyik legfontosabb különbség és előny az Otthon Start Program és az állami CSOK Plusz között. A CSOK Plusz esetében a támogatási szerződés aláírásával kötelezettséget vállalsz arra, hogy te és a családod életvitelszerűen az ingatlanban fogtok lakni legalább 10 évig, és a bérbeadás azonnali támogatás-visszafizetési kötelezettséget von maga után. Az Otthon Start Program esetében nincs ilyen szigorú bentlakási kötelezettség előírva. Bár az állam javára bejegyzett 5 éves elidegenítési és terhelési tilalom alatt az ingatlant nem adhatod el és nem terhelheted meg újabb hitellel, a lakást törvényesen kiadhatod bérlőknek, így az akár befektetésként vagy részben önfinanszírozó formában is működhet.
4. Mi a különbség az Otthon Start Program és a CSOK Plusz között? Melyiket érdemes választanom?
A két program alapvetően más célcsoportot céloz meg, bár a kamatozás mindkettőnél kedvezményes, fix 3%. A CSOK Plusz kizárólag olyan házaspárok számára érhető el, akik gyermeket vállalnak (vagy már meglévő mellé vállalnak újat), szigorú korhatárok mellett (a feleség nem töltheti be a 30. életévét, kivéve bizonyos átmeneti szabályokat), cserébe viszont komoly tartozásleírást biztosít (a második vállalt gyermek megszületésétől kezdve minden gyermeknél 10-10 millió forintot leírnak a fennálló hiteltartozásból), és teljes illetékmentességet ad. Az Otthon Start Program ezzel szemben bárki számára nyitott (nincs szükség házasságra, gyermekre és nincs életkori limit), de nem kapcsolódik hozzá tartozásleírás vagy automatikus vagyonszerzési illetékmentesség. Ha fiatal házasok vagytok és terveztek gyermeket, a tartozásleírás miatt egyértelműen a CSOK Plusz a jobb döntés. Ha viszont egyedülálló vagy, nem tervezel gyermeket, élettársi kapcsolatban élsz, vagy elmúltál 40 éves, az Otthon Start jelenti a számodra elérhető egyetlen támogatott lakáshitel-lehetőséget.
5. Valóban megvásárolható egy ingatlan mindössze 10% önerővel?
Elméletileg igen, gyakorlatilag azonban ez ritkán valósul meg tisztán készpénzből. Az MNB szabályai alapján első lakásszerzőként a hitel-fedezeti mutató (HFM) elérheti a 90%-ot, ami azt jelenti, hogy a bank az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 90%-áig nyújthat hitelt, így neked elegendő 10% saját erőt biztosítanod. Azonban a bankok a hitelbírálat során nem a vételárat, hanem az értékbecslő által megállapított hitelbiztosítéki (vagy piaci) értéket veszik alapul. Ha a lakást túlárazottan veszed meg, vagy ha az ingatlan rosszabb minőségű/elhelyezkedésű, a bank saját belső kockázati szabályzata alapján dönthet úgy, hogy csak a vételár 80%-át vagy 75%-át hitelezi meg. Ebben az esetben a fennmaradó részt saját zsebből (önerőből) kell kipótolnod. Emellett az olyan kezdeti kiadások, mint a közjegyzői díj, az ügyvédi munkadíj és a 4%-os vagyonszerzési illeték szintén készpénzt igényelnek, amit nem tudsz a hitelből fizetni.
6. Mi történik, ha a futamidő alatt (például 3 év után) szeretném eladni az ingatlant?
Ha a vásárlástól számított 5 éven belül eladod az ingatlant, az állam javára bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom miatt előzetes engedélyre van szükséged a Kormányhivataltól. Ha az eladásból származó összeget nem forgatod be azonnal egy újabb első lakás vásárlásába (amelyre a Kormányhivatal engedélyével át lehet jegyezni a tilalmat és a támogatott hitelt), akkor a támogatási szerződésed megszűnik. Ebben az esetben a hitel fennmaradó összegét piaci hitellé alakítják át (vagy végtörlesztened kell), és az addig igénybe vett állami kamattámogatást (a piaci kamat és a 3%-os kedvezményes kamat közötti különbséget) egy összegben, büntetőkamattal növelten vissza kell fizetned az államnak. Az 5. év letelte után a tilalom lejár, ezt követően a hitel visszafizetése vagy az ingatlan eladása már nem jár büntetéssel, de az eladáskor a hitelt mindenképpen végtörlesztened kell a vételárból.